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无视业绩下降，这类基金大"逆袭"！

作者：券商中国 余世鹏  

截至5月22日，多只高速路公募REITs公布了旗下项目资产4月运营数据。

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整体而言，受清明假期影响，4月各家REITs的高速路车流量和路费收益均有所下行，个别资产的收入下降幅度达到了10%。但这似乎并没有影响到二级市场上的交易热情，不仅高速路公募REITs年内逆势上涨，工业园、新能源、仓储物流等资产类别项目均在年内取得了不俗收益，阶段性收益最高超过了20%。

业内人士表示，从2021年试点起步至今，公募RIETs发展取得了阶段性发展成绩，筹集资金将近1200亿元，发行基金36只，在配套的资产估值、交易价格、审批发行等方面完成了大量的基础工作。但REITs在目前的发展阶段当中，还有一些急需政策突破和机制创新的地方，比如在资产范围、资产估值、交易架构、发行人和管理人决策，以及税收政策等方面，仍需政策探讨与攻坚。

阶段性业绩下降无碍价格上涨

国金中国铁建REIT于5月22日发布了渝遂高速4月运营情况。4月渝遂高速日均收费车流量（下称“日均流量”）为24448辆次，环比下降2.01%，同比上升1.13%，2024年累计的日均流量为26532辆次，同比下降0.67%。此外，渝遂高速4月路费收入6295.36万元，环比下降2.82%，同比下降1.98%，2024年累计路费收入24743.99万元，同比下降0.37%。

华泰江苏交控REIT于5月22日发布的沪苏浙高速公路运营情况，4月同样有所下降。具体看，沪苏浙高速公路4月日均流量为35649辆次，环比下降5.8%，同比下降6.21%，2024年累计日均流量36528辆次，同比下降5.88%。此外，沪苏浙高速公路4月路费收入2937.95万元，环比下降8.38%，同比下降10.93%，2024年以来累计收入11755.02万元，同比下降7.51%。公告显示，4月日均客车收费车流量、日均货车收费车流量同比分别减少6.76%和 3.81%，故4月日均收费车流量与路费收入当月同比减少。

华夏越秀高速公路REIT和华夏中国交建高速REIT旗下的高速路资产，同样在4月有所下降。比如，华夏中国交建高速REIT旗下的嘉通高速，4月日均流量为21679辆次，环比下降4.8%，同比下降7%，2024年累计日均流量为23586辆次，同比下降12.9%。路费收入方面，嘉通高速4月收入为3312万元，环比下降6.7%，同比下降8.6%，2024年以来累计收入14001万元，同比下降9.9%。

就当月运营下降情况而言，各家公司普遍解释为清明假期因素影响。比如，国金中国铁建REIT公告显示，4月含清明假期，其间七座以下车辆免费通行，免费天数较去年同期多两天，故4月路费收入较去年同期有所下降。

从二级市场表现来看，上述4只REITs年内普遍实现上涨。其中，截至5月22日，华夏越秀高速公路REIT今年以来累计上涨超过12%，国金中国铁建REIT年内累计涨幅更是超过15%。

常态化发行仍在稳步推进

需要指出的是，年内实现上涨的公募REITs并非只有高速路类资产项目，工业园、新能源、仓储物流等资产类别项目，均在年内取得了不俗收益。

同花顺iFinD数据显示，截至5月22日，36只在二级市场交易的公募REITs有34只年内实现上涨，有12只产品的涨幅超过10%，博时招商蛇口产业园REIT以20.45%的收益率位居第一，中金山高集团高速路REIT、建信中关村产业园REIT、富国首创水务REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT涨幅均在15%以上。

截至5月22日，今年以来上述产品一共有过512次大宗交易，其中有48次大宗交易量超过1000万份，9次大宗交易金额超过1亿元。从20日统计区间看，一共有15只产品实现了主力资金净流入。

此外，今年以来公募REITs常态化发行仍在稳步推进。比如5月以来，华夏特变电工新能源REIT和华泰紫金宝湾物流仓储REIT获批即将发行上市。同时，上交所近日针对首单孵化器REIT——招商科创孵化器REIT项目出具了反馈意见。截至5月22日，年内全市场已有6单REITs产品获批，10余只产品处于“已问询”“已反馈”阶段。

另外券商中国记者还发现，多家上市公司也在积极寻求盘活存量资产，全力推进公募REITs项目相关申报工作。比如，海印股份近日回复投资者咨询海印股份消费REITs进展时称，海印股份的商业REITs项目已基本完成项目前期尽调工作，目前正处于向广州市发改委等有关部门咨询阶段。

此外，九州通近期在业绩说明会上透露，该公司正在积极推进医药仓储物流基础设施REITs申报发行工作，有望成为国内医药行业首单公募REITs、医药仓储物流首单REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs。而为提前布局公募 REITs扩募工作，该公司还表示拟启动Pre-REITs 项目，比照基础设施公募 REITs要求对公司医药物流仓储资产及配套设施等底层资产进行筛选，构建“公募REITs+Pre-REITs”多层级不动产权益资本运作平台。

政策支持和机制创新需持续跟进

从2021年试点起步，截至目前中国公募RIETs发展已走过了3个年头，取得了阶段性发展成绩。但无论是资产类型丰富度还是机制创新等方面，都有待进一步跟进。

根据住房和城乡建设部房地产市场监管司原司长、中国房地产业协会名誉副会长张其光近日公开发言，目前共筹集资金将近1200亿元，发行基金36只，在配套的资产估值、交易价格、审批发行等方面完成了大量的基础工作。但REITs在目前的发展阶段当中，还有一些急需政策突破和机制创新的地方，比如在资产范围、资产估值、交易架构、发行人和管理人决策，以及税收政策等方面，仍需政策探讨与攻坚。

招商证券总裁吴宗敏近日在公开发表文章中称，与成熟海外REITs市场相比，我国公募REITs市场仍处于起步阶段，总市场体量较小，尚未体现出公募REITs的上市平台属性和龙头效应。吴宗敏分析指出，当前公募REITs仍有大量资产类别尚未首发破局，如新型基础设施、各类市政基础设施等领域，期待在未来短期内取得实质性突破。下一阶段应重点鼓励资产储备丰富、覆盖区域广泛（城市能级较高）、具有行业影响力的企业发行公募REITs及支持已上市的优质公募REITs进行扩募，促使拥有出色的资产获取及运营管理能力的公募REITs做优做强，从而更好地支持实体经济高质量发展。

针对未来发展趋势，张其光给出四点建议：一是拓展REITs的发展目标。二是简化REITs的交易架构。三是扩大REITs投资范围。四是提高REITs基础资产估值。张其光表示，目前受《公司法》《基金法》限制，现行的基础设施REITs采用“基金+ABS”的双层架构，这种双层架构使得投资者对底层基础资产的认识不够清晰，同时也加大了交易成本。在这一点上，需要加大政策创新力度，特别是修订有关法律，使REITs成为继股票、基金之后，资本市场另外一个新的投资品种。

此外在张其光看来，资产估值受各种条件的约束，包括资产位置、品质、建筑年代、配套设施各个因素，也直接影响了REITs的估值。目前来讲，影响估值最重要的因素是土地使用权续期，这是REITs发展过程当中面临的不得不解决，也无法绕开的问题。

校对：王蔚

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