城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。它涉及到对中心城区建成区内城市空间形态和功能的整治、改善、优化，旨在实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，以及产业结构、环境品质、文化传承等全面提升。
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新中国70年来，中国城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，中国城市开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。“十四五”期间，随着我国城市更新的不断推动，其战略地位也进一步提高，中央的支持力度也在进一步提升。
我国仍处于城市快速发展的阶段，截至2022年末，常住人口城镇化率为65.22%、部分东部沿海城市已超70%、城镇年新增就业1206万人，城镇人口规模及家庭数量的增加对于城市人居环境、建成区物质空间形态、城市服务功能的重塑和改善提出更高要求。党的二十大报告提出，“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”，为新时期推进新型城镇化建设指明了基本方向。作为新型城镇化高质量发展的关键路径，城市更新行动将在城市建成区内开展提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。
近几年，中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的内涵不断被丰富，城市更新改造不再是简单的推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命，成为城市未来发展的新主题。
根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，房地产开发进入白银时代，但存量资产运营却渐入佳境。伴随中国城镇化进程的不断推进，以往城市化进程中“增量开发”、“外延扩张”为主的做法已逐步被“存量盘活”、“内涵提升”替代，一线城市面临传统商圈和存量产业用地等建筑物的转型升级，从而促进城市的可持续发展。
城市更新行业市场规模正在不断扩大，根据相关数据，从2021年到2022年，中国城市更新的项目数量和投资规模均实现了显著的增长。具体来说，截至2021年底，全国411个城市共实施了2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。而到了2022年底，全国571个城市共实施了6.5万个城市更新项目，总投资额增长至5.8万亿元。这表明城市更新已成为推动中国城市发展的重要力量。
根据中研普华产业研究院发布的《》显示：
政府是城市更新项目的规划者与主要发起者，同时也是总体推动者、政策保障者与管理监督者。政府通过出台相关政策，鼓励和支持城市更新项目的实施。为城市更新提供主要资金投入的开发商及建筑商等是城市更新的实施主体。他们在城市更新项目中扮演着关键角色，负责项目的具体实施。
城市更新行业已经形成了完整的产业链，包括规划设计、建筑施工、市政设施更新等多个环节。这为城市更新项目提供了良好的支撑。同时，政府一直高度重视城市更新工作，出台了一系列政策措施，以推动城市更新行业发展。政府鼓励民众参与城市更新，提供一定的补贴和优惠政策，同时也加强对城市更新项目的监管，确保项目的质量和效益。
城市更新行业具有基础投资大、开发周期长、规划有弹性与前瞻性、各区自治政策复杂、调整频繁、操作难度大、利益方众多、谈判成本高、信息不对称、不公开等特点。随着城市更新行业的兴起，市场竞争也日益激烈。企业之间通过技术创新、服务质量和价格优势等方面进行竞争，提高行业的整体水平。在这种竞争的环境下，企业需要不断提升自身的竞争力，以保持市场份额。
随着城市化进程的加速和“新型城镇化”战略的实施，城市更新作为存量规划时代的必然选择，将迎来更加广阔的发展空间。政府对城市更新行业的支持力度将进一步加大，包括财政补贴、税收优惠、金融支持等措施，将推动行业持续快速发展。预计未来几年，城市更新项目的投资规模将持续增长。根据历史数据，从2021年到2022年，中国城市更新的项目数量和投资规模均实现了显著的增长，这种趋势预计在未来几年将持续。
综上所述，城市更新行业市场未来将持续保持增长态势，市场规模将进一步扩大，产业链将进一步完善，市场竞争将更加激烈，发展模式将更加多元化。同时，城市更新行业将更加注重绿色低碳发展、智慧城市建设和产业转型升级等方面的发展。
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